Tel: 93 516 48 08

IMMOBLES: UNA REALITAT FETA MALSON

Xavier Capelles López

Advocat. Expert en dret fiscal. MAJ per l’IE Business School (Madrid). Doctorant en Dret Tributari (UB)

Quan la perestroika soviètica va donar el primer pas per desinflar la guerra freda, a la nova Rússia li emergia un nou problema:  què en feia de la gran quantitat de carros de combat en la que es basava la força del Pacte de Varsòvia? Què havien de fer d’una sobredimensionada maquinària bèl·lica en temps de pau?  Una part dels vehicles van  destinar-los al sector agrari  per llaurar els grans camps de blat de Russos. Com podeu imaginar va ser un fracàs i aquests vehicles de combat varen finalitzar perduts i “destartalats” en els camins rurals.

Salvant les distancies conceptuals i contextuals, en similar tessitura econòmica es troba actualment l’economia espanyola. Només hem de canviar els carros de combat per uns pisos buits, on la seva absorció pel mercat se’ns presenta a molt a llarg termini.

14 maig 2013

En el nostre país l’excedent econòmic immobiliari s’ha barrejat amb un problema social de necessitat d’habitatge, fet que des de la societat política es pretén abordar amb una “exhortació” de perfil tributari, adreçada als promotors immobiliaris i a les entitats financeres propietàries de pisos,  a fi i efecte que lloguin aquest excedent immobiliari.

 

Sense cap pretensió directa de ser un defensor de les entitats financeres i dels promotors, cal fer un anàlisis crític d’aquestes improvisades mesures que s’estan “cuinant” políticament.

 

En primer lloc s’ha d’estudiar la causa de la reticència dels propietaris a llogar immobles. Facilitats fiscals n’hi ha, i bones! En l’IRPF tenim reduccions fiscals d’ingressos per lloguer d’immobles del 60 % i el 100% segons supòsits. En l’Impost de Societats tenim el règim especial de lloguer d’immobles, on hi pot haver una bonificació de la quota tributària del 85 % de l’impost. Per altra part tenim el flamant regim de les SOCIMI, és a dir de les societats cotitzades d’inversió en el mercat immobiliari, on els rendiments immobiliaris tributen simplement al “0” per cent, fet que evita la doble imposició econòmica quan aquesta entitat reparteix dividends als seus socis.

Doncs bé tot i aquests avantatges fiscals en la imposició directa... resulta que encara tenim dèficit en l’oferta de pisos en lloguer.

D’entrada sembla estrany que els promotors immobiliaris i les entitats financeres no s’hagin bolcat de ple, especialment els primers, en el mercat de lloguer, considerant que pràcticament no tenen ingressos importants per concepte de vendes. Hi ha d’haver una raó de pes que els frena. Penso que un dels motius subjacents, és que no és el mateix dissenyar, construir i edificar pel mercat de venda immobiliària, és a dir per compradors-propietaris, que pel mercat de lloguer, és a dir per posseïdors-arrendataris provisionals. La cultura i el perfil immobiliari del comprador és diferent a la cultura i perfil immobiliari de l’arrendatari, i cada immoble ha d’estar enfocat al seu sector de clientela i ha d’estar adaptat a la particular cultura immobiliària de cadascun dels segments de mercat. Prova d’aquest fet és que a l’estat espanyol el negoci immobiliari del time sharing (comprar en propietat quotes temporals d’ús de pisos per les vacances) en la dècada dels noranta fos un autèntic fracàs, a diferencia d’altres països de perfil cultural anglosaxó més escrupolosos en el compliment de la llei, de les normes comunitàries i de tot allò convingut. Els polítics han de comprendre que tot un parc immobiliari projectat, dissenyat i adreçat al mercat dels propietaris-compradors, no és fàcil destinar-lo o desviar-lo improvisadament ara i a corre-cuita al mercat de lloguer, especialment considerant que un pis nou, llogat després, i finalment posat de nou en venda, perd valor econòmic–més del que ja tenen- i potser els ingressos de lloguer no compensen suficientment aquesta pèrdua de valor.

 

Per altra part, si ja hem vist que la imposició tributària directa incentiva el lloguer de pisos, la imposició indirecta no ajuda gaire, ja que per no retornar l’IVA suportat que s’ha de deduït el promotor en la construcció de l’habitatge, si lloga, haurà de fer un contracte de lloguer amb opció de compra (tot i que la voluntat del llogater no sigui la de comprar). Si no realitza aquest contracte de lloguer amb opció de compra, s’estaria fent un lloguer exempt d’IVA, fet que implicaria un autoconsum intern d’un bé (que passa de circulant a immobilitzat en el balanç de l’empresa) obligant a retornar l’IVA suportat, tessitura no gaire agradable donada la situació prou tensa de tresoreria dels empresaris. Però es que a més a més, aquest tipus de contracte de lloguer implica que al lloguer mensual se li tingui de repercutir el corresponent IVA (10 %), fet que encareix el cost del lloguer per l’arrendatari.

Per tant, desglossem en tres trams la jugada mestra de la Hisenda Pública, tenim que:

a.- Si el promotor lloga el pis amb un lloguer sense opció de compra, a efectes d’IVA s’entén que es produeix un“autoconsum” intern de béns, i simplificant, podríem dir que l’IVA suportat deduït en la construcció s’ha de retornar. Guanya la Hisenda Pública. El promotor amb el que ingressi de lloguer pagarà l’IVA a retornar... per tant no veurà ni un euro en la seva butxaca.

b.- Si el promotor lloga el pis amb una opció de compra, repercutirà l’IVA del 10 per cent en el lloguer mensual, que pagarà el llogater. Per tant aquí torna a guanyar Hisenda i perd el llogater al qui se li encareix el lloguer si finalment no exerceix l’opció de compra.

c.- Si finalment el promotor no lloga, pagarà el corresponent impost, fet que evidentment beneficia a la Hisenda Pública.

En fi la banca “tributària” sempre guanya... en aquesta taula de moviments.

 

Un altre punt tens fiscalment que l’estoc immobiliari espanyol suporta, té a veure amb les dacions en pagament i l’impost municipal sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana que recapta l’administració local. Efectivament quan es produeix una dació en pagament al banc creditor, sigui d’un particular o d’un promotor, al ser una transmissió onerosa, aquest pagament merita l’impost municipal esmentat. Per tant el deutor moros hipotecari té un deute fiscal davant de l’administració municipal que ningú està abordant seriosament, ja que s’està reclamant un impost que grava una plusvàlua econòmica, quan precisament el que hi ha és una pèrdua patrimonial real.

Aquest deute tributari, si ens trobem davant el cas d’un deutor hipotecari sense recursos, la Llei d’Hisendes locals fa pagar aquest impost al banc creditor. Tanmateix en tota la resta dels casos (particular hipotecat que no està inclòs en la consideració esmentada, promotor insolvent...) és el propietari cedent qui ha d’assumir legalment aquest deute tributari.

Que fan actualment les administracions locals ? Pel que sembla, aquest Impost el tenen al “congelador” i no gosen reclamar-lo al particular que ha cedit en pagament el seu habitatge. Ningú sap la capacitat d’emmagatzematge d’aquest “congelador”, ni la pròpia administració local.

Aquesta anòmala situació ha estat reconeguda pels Tribunals Superiors de Justícia de Castilla La Mancha i de Castilla y León que ha donat la raó als particulars contra l’administració municipal. Tanmateix el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha donat la raó a l’administració local. Haurem d’esperar a veure que sentencia el Tribunal Suprem, ja que des de la política sembla que no es reaccionarà davant d’aquesta disfunció fiscal.

 

Contacte amb nosaltres

* Tots els camps son obligatoris

calcula el resultat de la operació i demostra que ets humà

1+4=
Resultat:

Situació

Contacte

Edifici "El Sucre", C/ Historiador Ramon d'Abadal i Vinyals, número 5, primera planta. 08500 Vic. Tel: 93 516 48 08.

cedosona@cedosona.org

Avís legal

Comparteix el contingut